Cada vez son más los consumidores que deciden embarcarse en autopromociones inmobiliarias, bien a través de cooperativas de viviendas, bien a través de la contratación de los servicios de un arquitecto y un constructor. 

No es infrecuente que durante la ejecución de la obra puedan surgir problemas que obliguen a modificar el proyecto original. Esas modificaciones deben ser comunicadas y autorizadas por el consumidor, y puestas en conocimiento de la Administración que otorgó el permiso de obra.  

Pensemos el caso en que se hubiera proyectado una piscina que, como consecuencia de la calidad del terreno o de su inclinación, no puede ejecutarse. Con independencia de la responsabilidad que pudiera imputarse al proyectista, si se considerara que debió o pudo prever esa circunstancia o que debió tenerla en cuenta, deberá informarse al consumidor, dejar constancia de esa modificación en el libro de órdenes e informar a la Administración.  

El problema se plantea cuando las modificaciones del proyecto se refieren, no tanto a la eliminación o adición de elementos, sino a la calidad de los materiales, sustituyéndolos por otros con un precio más elevado sin que exista justificación técnica para ese cambio

No hay duda que el consumidor medio notará si falta o no una habitación o si no hay ventanas donde sí debería haberlas. Sin embargo, ¿podría llegar a percibir un consumidor medio si el tipo de ladrillo utilizado es distinto al que se había pactado? Parece que la respuesta es negativa y que por tanto la variación de los materiales no podría ser percibida a simple vista, sino únicamente cuando se remita factura por los materiales utilizados. 

Ante esa tesitura debemos plantearnos si la no oposición o mera complacencia en el discurrir de la obra equivale a su consentimiento, dando como resultado el deber de abonar la variación en el precio de los materiales modificados. 

Abundante jurisprudencia viene a considerar que esa mera complacencia en el discurrir de la obra sí equivale al consentimiento. Sin embargo, no podemos perder de vista que nos encontramos ante una contratación en la que intervienen consumidores y en la que, de admitirse la tesis anterior, se estaría dejando la ejecución del contrato al arbitrio de una de las partes, perjudicando al consumidor y limitando sus posibilidades de defensa. 

En esos casos, en los que se han modificado los materiales sin conocimiento del promotor y sin que medie justificación técnica, resulta viable reclamar una indemnización derivada de la responsabilidad contractual del causante de la variación, ya sea el arquitecto, el constructor o el concreto profesional para cuyo trabajo se hubieran modificado los materiales en relación a los inicialmente pactados. 

Sobre la responsabilidad por incumplimiento contractual derivada de la falta de consentimiento del propietario de la obra se pronunció el Tribunal Supremo en Sentencia de la Sala 1ª, de 10 de septiembre de 2007 y más recientemente la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala Civil, de 28 de junio de 2015 indicando que (…) Una reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo afirma que modificar las calidades ofertadas en la ejecución de una obra, sin justificación técnica y sinconsentimiento de los comitentes de la obra, constituye en sí mismo un incumplimiento contractual.” 

Sobre la forma que debe revestir esa autorización, de la jurisprudencia que resuelve este tipo de situaciones puede desprenderse que no resulta exigible su forma escrita. Sin embargo, en un contrato suscrito con consumidores, no cabe duda que su ausencia es determinante de la inversión de la carga de prueba, debiendo ser el profesional de la construcción quien acredite que sí contaba con la autorización del consumidor (autopromotor).  

Rosa Maria Hernández Ordinas, Abogada 

UBT Legal & Compliance 

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